아파트 급등 급락의 진실.어디까지 떨어질까

코로나19 대유행과 급증한수요 낮은 금리

 

최근 국제통화기금(IMF)이 발표한 아시아 태평양지역 주택시장 안정성보고서는 최근 2년간 한국 부동산시장의 가격상승을 코로나19 대유행기간에 급증한 수요와 낮은 금리로 인한 거품으로 파악했습니다. 소득대비 주택가격 추이 등을 감안하면 비정상적인 급등으로  가격 상승에 대한 과도한 기대 등으로 집값이 과대 평가됐다는 분석입니다. 이제 금리가 오르고 있고, 시장이 가격조정에 들어간 만큼, 하락이 불가피할 것으로 봤습니다. 한편 IMF보고서는 거품 빠지는 시기에 기준금리까지 인상되면 과거 주택가격 붕괴 때처럼 장기간 가격조정이 될 수 있다며 1991년부터 1996년까지 이어졌던 하락기를 언급했습니다. 이 기간에는 한국 집값이 1991년 2분기 고점 기록 후 22분기 연속 하락해 34% 급락했습니다. 한국부동산원이 발표하는 서울아파트 매매가격지수는 12월 마지막 주에 통계발표를 시작한 이래 가장 큰 낙폭을 나타냈습니다. 31주 연속 하락하면서 역대 최대 낙폭을 이어가고 있는 중입니다. 그동안 버텨온 핵심 강남권에서는 이제야 급락이 나타나면서 강남권도 무너지는 조짐이 나타났습니다. SBS뉴스(2022.12.16자)에서 서울 강남에 있는 한 아파트는 교통 학군등 입지가 좋아 항상 인기였는데 지난 11월에는 전용 74제곱미터가 7개월 만에 30% 넘게 떨어진 18억 원에 거래됐다고 게재됐습니다.

초기에는 큰 폭 하락이 공인중개사를 통하지 않은 직거래, 자식에게 양도 등으로 해석되기도 했지만 이제는 하락거래가 늘어나면서 정상거래로 자리 잡았습니다. 하락전환은 급매물로 시작되어도 매수자 우위 시장으로 바뀌어 낮은 가격의 거래가 늘면서 낮은 가격을 정상거래 가격으로 인식하는 패턴이 오래전부터 흔히 있었습니다. 이전상황에 고착되어 있던 생각에서 벗어나는데 시간이 걸리는 겁니다. 대부분의 아파트가 2020년 가격으로 회귀하는 것은 불가피해 보이는데, 소외돼 실주거가치 수준에서 가격이 형성되어 거품이 별로 없는 아파트라면 소폭 하라조정에 그칠 수도 있습니다. 반면에 너무 먼 미래 재료까지 반영하여 가격거품이 심했던 아파트라면 2019년 이전으로 내려갈 수도 있습니다. 고가 아파트 지역 중에서는 송파구가 선도적으로 거래를 수반하면서 크게 하락 해 2020년 가격까지 내려간 뒤 하락률이 둔화된 모습입니다. 반면, 다른 고가 아파트에서 후발적으로 급락이 나타나기 시작한 것입니다. 물론, 다른 지역도 상황은 비슷한 모습을 보이고 있습니다.

 

 

자산관리의 리스크를 줄이자.

 

자산관리에서 위험을 줄이고 장기 기대수익을 높이기 위해서는 특정 재화에만 한정시켜 상승인가, 하락인가에 몰두하기보다는 일반적인 세세변화의 원리에 주목하고 눈을 넓혀서 세계시장을 보는 것이 필요하며 투자대상을 다양화시키는 것이 자금운용에 융통성이 크고 시장변화에 대한 대응력이 높아진다. 시세변화의 원리사례로 상승기에 돌아가며 오르고, 먼저 오르던 것이 쉬는 동안에 다른 것이 오르는 패턴의 순환상승이다. 마찬가지로 하락기에도 돌아가면서 내리는 패턴이 나타납니다. 즉, 대세가 상승기로 돌아선 조짐이 나타났을 때 주거여건은 양호한데도 어떤 아파트단지가 안 오르고 있다고 또 거기는 이러저러한 이유로 오르기 힘들다고 단정하는 것은 오류를 범하기 쉽고 오히려 뒤늦게라도 매수하고 싶다면 후발주자를 사는 것이 나은 경우도 있습니다. 또, 대세가 하락기로 돌아섰음에도 자신이 보유한 아파트가 안 내리고 있다고 여유 있게 생각할 것은 아니고 다른 아파트들이 내리기 시작했다면 내 아파트도 내리게 될 것을 예감하면서 미리 준비를 해야 합니다. 아직까지 급급매 하락거래가 안 나타나고 매도호가가 고공권에 유지되고 있는 아파트단지도 내부적으로는 상황이 그렇지 않은 경우가 부동산중개업체에서 흘러나오고 있습니다. 일부 집주인이 크게 낮은 호가의 매물을 겉으로는 내놓지 않지만 은밀하게 업체에 말해놓고 급매 찾는 사람 나타나면 조건 맞춰줄 테니 소개해달라고 합니다. 따라서 특정 아파트를 꼭 사고 싶다면 현금 들고 부동산업체 찾아가서 얼마면 사겠다고 제시하여 흥정을 붙여보는 것도 요즘처럼 매수자우위 시장에서는 하나의 요령이라 생각됩니다.

 

위기가 기회다.

 

갭투자가 성행하던 시절 같으면 순식간에 나갈 매물이 그대로 있습니다. 매도금액이 제로로 전세보증금을 그대로 안고 살 수 있다는 겁니다. 정부는 부동산시장 경착륙을 막기 위해 전용 85제곱미터 이하 국민평형 장기 매입임대를 재개한다고 하였습니다. 자금사정이 여유로우면 실주거 수요가 많을 지역에 급매, 급급매물을 노려보는 것도 좋은 기회일 것입니다. 따라서 아파트 중에 하락이 적당한 선에서 멈추고 안정화로 들어서는 것이 나타나면 교통등 주거여건이 좋은 곳에 전용면적이 작은 가격대의 아파트를 노리는 것도 좋을듯합니다. 부자의 상당수는 위험을 줄이기 위해 특정재화에 집중하지 않고 자산을 다변화시켜 갑니다. 부자들의 자산관리를 해주는 사람에 의하면 , 수십억 원 넘는 자산가들은 근래 채권을 많이 사들였다고 합니다. "가난해도 부자의 줄에 서라"는 말을 새겨보면 우리의 인생이 달라지지 않을까 생각합니다.