부동산 시장의 현실과 전망

모델하우스 현장

옥석을 고르는 힘을 키우자

 

2023년 국토교통부 업무계획을 보면 올 한 해가 어느 때보다 어려운 시기임을 알 수 있습니다. 어려운 시장 속에서도 업무성과와 경제가 무너지는 곳은 막아야 하기 때문에 최대한 꺼낼 수 있는 카드들을 꺼내고 있습니다(DSR 배고). 만약 부동산 상승장이었다면 개발계획들을 발표하기가 난감했을 텐데 오히려 부담 없이 시원하게 발표할 수 있었던 게 아닌가 생각합니다.시장상황을 관심있게 바라보다 보면 기회는 계속 있을 것으로 보입니다. 다만 성급하게 진행해선 안되고 어느 때보다 옥석을 가리는 부동산 보는 눈을 키워야 할 때입니다. 

 

 

아직 풀리지 않은 문제 [DSR규제, 금리, 경기침체, 대외환경 변수] 

 

현재 부동산시장은 단기에 급격하게 하락하여 전세, 매매시장에 충격을주고있고 당분간은 여파가 지속되지 않을까 생각됩니다. DSR규제를 풀더라도 지금처럼 금리가 계속 오를 것으로 판단된다면 선뜻 대출을 받기에는 부담스러울 것입니다.

현재 우리는 40년만에 처음 경험하는 일들을 맞고 있습니다. 미국 물가상승이 40년 만에 최고치를 찍었고 그로 인해 역대급 금리인상으로 전 세계가 단기에 많은 변화를 경험했습니다. 한국은 14년 만에 무역수지적자에 수출감소가 예상되고 이제는 일본도 40년 만에 처음으로 금리인상을 진행합니다. 현재 과도하게 규제를 푸는 것은 이미 하락한 부동산시장 문제도 있지만 앞으로의 시장도 만만 않을 것임을 시사하는 것일 수도 있습니다. 미국과 한국의 금리인하가 더 늦어질 수 있다는 것도 염두에 두어야 합니다. 러시아, 우크라이나 전쟁이 일어날지 몰랐던 것처럼 올해도 거시경제상황에서 어떤 일이 벌어질지 아무도 예측할 수 없습니다. 해결되지 않는 미국과 중국의 갈등 등 경제상황이 불확실성으로 뒤덮여 있기 때문에 금리문제가 해결되기 전까지는 너무 공격적인 투자보다는 현재 자산을 지키는 것을 우선으로 두고 그다음 조심스럽게 투자를 어어가는 것을 추천드립니다. 

 

현재의  부동산시장과 전망

 

매도로 내놓은 물건에서는 집을 보러오겠다는 문의가 왔고 매수를 하려고 계획했던 물건은 급매가격에서 가격을 올렸다는 소식입니다. 이번 부동산규제로 인해 어느 정도 바닥거래가 나올 것이라 예상됩니다. 철저한 지역분석을 통한 합리적인 가격대의 물건을 매수한다면 이런 시장상황에서도 수익을 얻고 가격이 어느 정도 하락하더라도 손해를 최소화하고 이후 더 큰 수익을 낼 수 있는 부동산으로 갈아탈 수 있습니다. 중도금 대출도 안되고 전매제한도 있었던 올림픽파크 포레온(둔촌주공)은 이번 정부대책 소급적용으로 전매제한도 풀리고 중도금대출도 가능하게 되었습니다. 올림픽파크 포레온을 겨냥해서 정부정책이 나왔다는 말이나 올정도로 이번 올림픽파크 포레온이 미분양 났다면 주변아파트까지 영향을 미쳤을 것이고  하락세가 더 심해져 여파가 컸을 것이기 때문에 늦지 않게 발표를 한 것은 다행이라 생각됩니다. 그럼 앞으로 올림픽파크 포레온은 어떻게될까요? 전매제한 8년에서 1년으로 기간이 줄어들고, 실거주 의무도 없어지게 되어 매수계획이 있는 분들에게는 너무 좋지만 세대수가 엄청난 올림픽파크 포레온이 매매, 전세 매물이 나오게 되면 입주하는 시기인 2025년에는 한 번 더 부동산 단기하락이 나올 수 있지 않을까 조심스럽게 전망해 봅니다. 제가 올림픽파크 포레온을 매수 후 매도를 계획한다면 전매제한이 풀려도 2년 보유 후 매도계획을 잡을 것입니다. 그리고, 강남 3구는 아직 규제지역에서 풀리지 않았고 당장 풀어줄 시그널도 없지만 올해 상반기 토지거래허가구역만 풀린다면 추가거래가 나올 것으로 예상됩니다. 정리를 하자면 부동산 규제완화로 일부지역의 아파트는 어느 정도 바닥거래량이 나올 것이라 예상됩니다. 금리, 경제적 변수, 물가등 어려운 시기로 이전 같은 상승은 바로 나오지 않겠지만 확실한 것은 부동산에서만큼은 앞으로 2~3년 후의 방향성이 나와있습니다. 다주택자들은 기초체력을 다지고 공부해서 다시 기회를 찾아야 되고 무주택, 1 주택자분들은 자산점검 후 투자계획을 반드시 꼼꼼하게 세워야 하는 시기입니다. 현재 가격에서 더 떨어지더라도 준비가 되어있어야 한다는 것입니다. 여러분 모두 어려운 시기에 철저하게 준비 잘하셔서 좋은 결과 있으시길 바랍니다.