2023년 경매 시장을 바라보는 눈

고층빌딩 모습

내 기준에서 생각하지 말자.

 

부동산 공부와 투자를 시작한 이래 지금까지 수십 차례 입찰과 낙찰을 경험했습니다. 그렇게 투자를 해오면서 느낀 점은 부동산 투자와 시장에 있어서 영원한 상승도 영원한 하락도 없다는 것입니다. 그리고 상승장과 하락장 사이에서 우리는 항상 같은 의문점을 품곤 합니다. "왜 저런 가격에 낙찰을 받았을까!",  "저런 가격으로 수익이 날까!"등 경매 입찰을 몇 번 해보신 분들이라면 이런 생각을 해보신 경험이 있으실 겁니다. 저 역시 많이 느낀 점이었습니다.

몇 년 전 서울 동작구의 한 아파트에서 13개의 물건이 한꺼번에 경매 물건으로 나왔던 적이 있었습니다. 입지도 좋고 형식적인 경매로 명도도 필요 없던 물건이었기 때문에 많은 사람들의 관심이 집중된 물건이었습니다. 각 물건마다 20명 정도 입찰에 응했고 3번 물건은 60명의 입찰자가 몰렸던 것으로 기억합니다. 그 당시에는 엄청난 인기였습니다. 저는 자금이 넉넉하지 못해 많은 물건은 입찰하지 못하고 5개의 물건에 도전했습니다. 물론 낙찰 후 계획은 당연히 있었습니다. 그러나 결과는 모두 패찰이었습니다. 경매 법정에서 물건들의 결과가 나올 때마다 제가 느낀 점은 도대체 "왜 저 가격에 낙찰을 받았을까!"였습니다. 물론 사람마다 투자하는 성향이 다르다고는 하겠지만 수익이 나지 않을 금액으로 낙찰을 받은 것 같아서 정말 궁금했습니다. 그래서 낙찰받은 몇몇 분들께 물어봤습니다. 향후에 물건 처리방향과 왜 그 가격에 입찰을 했는지에 대해서 질문을 했습니다. 질문의 대답은 "한 바퀴 돌리려 한다", 장기보유할 계획이다"등이었습니다. 그 당시 제 생각은 단타를 생각했었기 때문에 낙찰은커녕 차순위에도 들지 못했습니다. 그러면서 낙찰자들의 입찰가격에 대해 '시세조사를 잘 못한 입찰가 산정'이라 치부했습니다.  

 

결국 부동산은 입지입니다.

 

이런 부동산의 입지는 사실 상승장보다 하락장에서 훨씬 더 중요합니다. 이론만으로 배웠던 입지의 중요성을 몸으로 체감할 수 있을 때가 바로 올해부터 앞으로 1~2년 후라고 생각합니다. 이는 모든 부동산 종류(아파트, 빌라, 상가, 지식산업센터등)에서 동일하게 적용될 것입니다. 하지만 좋은 입지의 물건은 가격이 높고 물건 또한 많이 나오지는 않습니다. 그래서 초보 투자자들이 접근하기에는 쉽지가 않습니다. 2023년 부동산 경매시장에서는 이런 입지가 좋은 물건 잘 나오지 않는 물건들이 과거와는 다르게 앞으로는 종종 나올 것으로 기대가 됩니다. 부동산 시장이 안 좋다고 우리가 시장에서 눈을 멀리 돌리는 것이 아니라 오히려 입지 좋은 지역의 물건들을  더 유심히 봐야 하는 이유입니다. 물론 주거용 뿐만 아니라 상업용 물건에서도 입지의 중요성은 마찬가지입니다. 좋은 입지의 물건들은 절대 경매시장으로 바로 나오지 않습니다. 보통 시장의 침체기와 경매물건이 시장에 나오는 시간의 차이는 6개월에서 1년의 갭을 두고 나옵니다. 따라서 입지가 좋은 물건들이 내년부터는 경매시장에 모습을 많이 보이게 될 가능성이 높습니다. 따라서 올해는 부동산 경매시장의 투자방향은 상승장 때 우리가 들어갈 수 없었던 좋은 입지에 투자하는 것입니다. 그러면 경쟁이 덜 하고 낙찰가율도 지금보다 떨어져서 낙찰가능성도 높일 수 있는 물건들이 많을 것입니다.

 

지금이 준비할 시기다.

 

부동산 사이클이 도는 것에 맞춰 과거 상승장과 하락장 있을 때와 비슷하고 흘러갈 겁니다. 우리는 그 부분에 초점을 맞춰야 합니다. 그리도 지금부터 미리 준비해야 합니다. 관심지역을 몇 군데 정하고 현장 임장을 하고 입지를 분석하고 시세흐름을 파악하고 지역 수요의 크기를 파악하는 등 지금부터 준비를 해야 올해 부동산 시장에서도 수익을 낼 수 있을 겁니다. 요즘 시기에 투자수익을 낼 수 있다면 여러분은 부동산 투자 고수가 되는 것입니다. 2023년 투자의 길은 명확해집니다. 투자액이 소액이든 투자경험이 없어도 상관없습니다. 진짜 실전 투자자로의 한 해로 만들기 위해서는 경매 물건의 매력에 빠져보시기를 추천합니다.