정부 정책 '특례 보금자리론' 궁금하시죠?

 

정부는 지원 대상 확대, 형평성과 역차별 문제를 해결한 특례 보금자리론을 지난 2023년 1월 12일 출시한다고 보도자료가 나왔습니다. 1년간 한시적 운영되는 특례 대출인 만큼 하나씩 잘 살펴보겠습니다. 주요 내용과 시장에 미칠 영향을 판단해 보겠습니다.

 

특례 보금자리론 주요 내용

 

1. 시행시기: 2023년 1월 30일(월)부터 (1년간 한시적 운영: 자금소진 시 종료)

2. 주택가격: 9억 원 이하

3. 소득제한: 없음

4. 대출한도: 최대 5억 원 (LTV, DTI 한도 내/ DSR 미적용)

5. LTV: 최대 70%(생애 최초 80%) (주택가액 X 70%)

6. DTI: 최대 60%

7. 대출 금리: 4.65~5.05% (시장금리, 가용재원 감안 필요시 조정)

8. 자금용도: 주택 구입, 기존 대출 상환, 임차보증금 반환 목적 자금

9. 주택수: 무주택자, 1 주택자

10. 상환 만기: 10~50년 선택 (만기 40년: 만 39세 이하 또는 신혼부부 혼인 7년 이내), (만기 50년: 만 34세 이하 또는 신혼부부)

11. 중도상환 시: 중도상환 수수료 없음(기존 주담대를 특례 보금자리론으로 갈아 탈 때나 특례 보금자리론 중도상환시 두 경우 모두 중도상환 수수료 면제)

12. 대출 실행: 대출 신청일로 부터 30일 이후 실행가능(잔금일을 3월 이후로 계획해야 한다.)

13. 분양권 보유 시: 2년 이내 처분 조건으로 이용가능

14. 상환 방식: 분할 상환 상품(이자만 납입 불가)

15. 주의 사항: 1 주택 유지조건(중도상환 수수료가 없으므로 2 주택 전환 시 갈아타기 후 매수가능)

 

 

상환 방식이 대출금은 상환하지 않고이자만 납입하는 것은 불가합니다. 하지만 만 40세 미만 차주에 대해서는 40년까지 체증식 상환방식이 가능합니다. '체증식 상환방식'이란 초기에는 납입금액을 적게 하고 매월 상환금액이 증가하는 방식이고, '체감식'은 반대로 초기에 많이 부담하는 방식입니다. 본인 여건에 맞는 방식으로 선택하면 되겠습니다.

 

만약 대출금이5억 원을 받는다고 가정하고 월 납입금액을 계산해 보면 (금리: 5%, 상환기간: 40년 조건일 경우), 체감식 월 납입 비용: 약 310만 원부터,  체증식 월 납입 비용: 약 210만 원부터 발생합니다.

'체증식' 방식은 전체 총 납입하는 이자는 많지만 '체감식' 상환 방식보다 초기 납입 금액이 저렴하게 이용 가능합니다.   

 

특례 보금자리론에 대한 개인 소견

 

기존 대출을 이용하셨던 분들과 해당 요건이 되는 분들은 적극 갈아타기 해보실 것을 추천드립니다.

현재 낮춰진 가격이 충분히 바닥이라 생각이 든다면 9억 이하 아파트 + 특례 보금자리론을 통해 매수를 고려해 봐도 좋을것입니다. 그리고 향후 금리가 더 낮아져 시중 대출금리가 더 낮아진다면 중도상환 수수료가 없기 때문에 다시 갈아타기도 가능 하겠습니다. 특례 보금자리론은 9억이하 수도권 아파트 거래를 활성화시키는데 주여 역할을 할 대책으로 보고 있습니다. 거래가 받쳐준다면 소득 여력이 있고 기존 9억 이하 아파트에 살던 사람들은 9억 이상의 아파트로 이사 갈 수도 있는 계기가 마련될 것입니다. 또한 특례 보금자리론은 1월 30일 이후 30일이 지나야 실행이 되므로(3월 이후 잔금조건) 3월 이후 거래량은 지금보다 높을 것으로 예상됩니다. 대외적인 변수(우크라이나 전쟁 장기화, 중국의 대만침공등 예상치 못한 변수)가 없다면 상반기 중 금리는 정점 및 금리 동결신호를 보일 것이기 때문에 이번 특례 보금자리론을 통해 고정금리로 유지하다가 내후년쯤 차익을 실현하거나 변동금리로 갈아타서 이자부담을 낮추는 전략을 세우는 것도 투자에 도움 되리라 생각합니다. 아파트마다 하락폭이 다르기 때문에 투자는 각자가 선택해야 하지만, 만약 저라면 금리가 높아 이자 내는 것과 급매가로 살 수 있는 것 둘 중에서 어느 것에 기회가 더 클 것인지를 고려해 본 후 급매물을 노릴 것 같습니다. 그래서 올해 하반기가 매수 타이밍을 잡아보는 것도 괜찮을 거라고 조심스럽게 예상해 봅니다. 

 

[간단 정리표]

개요	시장금리 상승, 서민 실 수요자 이자부담 증가
	서민 실 수요자 내집마련 지원
	고금리 이자부담 완화 목적
공급	약 40조원 (자금 소진시 종료 또는 조정여지)
	1년간 한시적으로 시행 예정