부동산 경매 권리분석과 명도

권리분석의 의미

 

권리분석은 부동산의 권리 및 권리관계등에 하자가 있는지 사전에 조사 및 분석하는 작업을 의미합니다. 혹시 모를 위험성을 해결하는 것이 아닌 위험 정도를 미리 파악하여 그 위험을 감수하거나 위협이 되는 부분을 해결하면 일반 부동산 투자보다 상대적으로 높은 수익을 얻을 수 있는 장점이 있습니다. 반면에 요즘 권리분석은 부동산의 위험요소를 파악하는 것은 물론 수익성을 분석하는 부분까지 포함하는 것으로 확대되고 있습니다. 그래서 각종 공부로 확인할 수 있는 소유권 및 용인권에 관계된 권리 외에 현장에서의 임장활동 및 탐문을 통해 보이지 않는 부분까지 파악해야 합니다. 권리분석은 시세보다 저렴하게 취득해 상대적으로 높은 수익을 가져갈 수 있지만 권리분석을 잘못하였을 경우 손해를 입을 수 있습니다. 부동산 투자 이유와 목적은 서로 다르지만 기본적으로 이를 통해 얻을 수 있는 장래의 수익이 목적이 되는 것입니다.

높은 기대가치로 인해 경매는 수익을 극대화하고 싶은 분들에게 매력적인 재테크 수단으로 인식되어 있지만 많은 물건들이 하자를 가지고 있어 일반인이 무턱대고 접근하기에는 어려운 부분이 있습니다. 대출등의 이유로 가치를 상당 부분 상실한 상태로 등기 및 미등기 된 권리상태가 복잡하게 얽혀 있는 만큼 제대로 투자했을 때 투자수익을 얻을 수 있지만 반대로 그렇지 못하면 큰 손해도 감수해야 됩니다. 이러한 위험성을 제거하고 안전하게 투자하기 위한 첫 단추가 권리분석으로 이를 잘한다고 수익이 날 수 있는 것은 아니지만 실패확률을 줄일 수 있으며 나머지 협상과 명도를 아무리 잘한다고 하더라도 첫 단추를 잘못 끼운 책임은 고스란히 투자자 본인에게 돌아옵니다. 

 

권리분석의 일반적인 절차와 필요성

 

1. 물건 선정: 본인의 조건에 맞는 물건 선정 

2. 사실확인: 법원 서류 확인 및 사실관계 서류 확인

3. 법률적 분석: 부동산 공부 및 법률 규제사항 추가 확인 단계

4. 현장 임장: 공부와의 일치 여부 확인, 현장의 물건 시세, 점유자 탐문, 주변환경 및 여건확인

5. 종합분석: 최종 분석 및 입찰여부 결정

경매에 대한 경험이 많다면 특정한 절차를 따르지 않아도 되지만 처음 배우는 단계에 있다면 기본적인 절차에 따라 분석하는 방법이 효율적이다. 다만 반드시 똑같은 절차를 거쳐야 하는 것이 아닌 각자의 필요에 따라 절차 중 일부는 생략할 수 있고 또 다른 내용을 추가할 수 있는 등 각자의 취향과 능력에 맞게 상당 부분 달라질 수 있습니다. 현재의 권리분석이란 단순히 현장 발품과 임장활동까지 포함하는 광범위한 영역인 만큼 철저하고 정확한 분석이 요구되고 있으며 단순히 부동산의 흠을 제거하는 것으로 끝나는 것이 아닌 흠을 제거했을 때 어떤 가치를 만들 수 있는지를 검토해야 합니다. 이는 투자를 실행하고 완성할 때의 수익성을 판가름하는 중요한 부분이기에 권리분석은 반드시 정확하게 해야합니다. 

 

부동산 경매 진행과정과 명도

 

부동산 경매에 참여하기 위해서는 낙찰을 받기 전과 후에는 무엇을 해야 하는지, 또 어떤 과정을 거쳐 완전히 자기 소유로 만드는지 등을 정확히 숙지해야 됩니다. 의외로 이러한 과정을 잘 알지 못하고 입찰에 참여하여 어려움을 겪는 분들이 많습니다.  현장답사를 마친후에 입찰여부를 결정한 후 부동산이 가치가 있다고 판단되면 감정가격과 현 시세를 고려하여 과감히 매각기일에 감정평가금액 보다 높은 금액으로 입찰하는 경우가 있지만 주택의 경우 한두 차례 유찰된 뒤에 매각되는 것이 대부분이라서 서두를 이유는 없다고 생각됩니다. 입찰에 참여해 패찰시에는 보증금을 돌려받으면 되고 최고가 매수신고인으로 낙찰 시에는 보증금 10%에 대한 영수증을 받을 수 있습니다. 이후 1주일이 지나면 매각허가결정이 떨어지고 또 그 이후 1주일이 지나면 맥각허가결정이 확정됩니다. 이후 1개월 이내 잔금 납부 기한이 정해지며 입찰 시 납부한 보증금 10%를 제외한 나머지 90%의 금액을 납부하면 됩니다. 

명도는 경매에서 매수한 부동산에 이전 소유자 혹은 세입자가 거주하고 있을 때 해당 점유자를 내보내야 하는데 이를 명도라고 합니다. 많은 분들이 이 과정에서 어려움을 많이 겪지만 명도는 <민사집행법>에 정해진 정당한 절차이며 권한 없는 점유자는 최고가 매수 신고인이 잔금을 낸 이후부터는 불법으로 거주하고 있는 셈입니다. 또한 거주하는 기간 동안의 임차비용을 부담할 의무가 있어 그리 스트레스를 받을 필요는 없습니다. 부동산 경매 매수자는 인도명령이라는 간단한 절차를 통해 법원의 도움 받아 점유자를 강제로 내보낼 수 있어 이를 활용해 점유자와 이사에 대해 협상을 하는 것이 좋습니다. 점유자가 이전의 소유자든 세입자든 그들도 이미 손해를 본 상황이기에 협상과정에서 필요에 따라 어느 정도의 이사비용도 감안해 두는 것도 원만한 협상을 위해서 필요할 것입니다.