주택 임대사업자가 알면 유용한 정보

임대사업자 혜택 내용

주택임대사업자의 개념

 

공공 주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간 임대주택을 취득하여 임대사업을 목적으로 제공하는 주택을 임대사업자로 등록하여 사업을 영위하는 자를 말합니다. 현재는 투기 수요를 방지하기 위해 2호 주택 이상 등록 신청 시 임대사업자 등록이 허용되고 있습니다. 이는 투기적인 세력을 방지하고자 제도를 개편했다고 할 수 있습니다. 현재 주거용 부동산 규제들로 심리가 위축되면서 하나둘씩 개선은 되고 있지만 앞으로 주거용 부동산 투자는 규제로 인해 투자하기에는 다소 어려움이 있다고 생각이 됩니다. 임대 의무기간으로는 단기 4년과 장기(아파트 8년/ 그 외 10년)로 구분했으나 20년 7월 10일 부동산 대책으로 단기 4년과 아파트는 장기매입 임대 8년은 폐지되었고 장기 10년 임대로만 등록이 가능합니다. 부동산 시장의 안정화가 되지 않고 대세 하락장으로 심리가 이동하고 있어 LTV 및 9억 대출금지등 강도가 엄격했던 제도적 부분들이 조금씩 개선되는 움직임을 보이고 있습니다. 민간임대주택의 종류로는 취득 유형에 따라 민간 건설 임대주택과 민간 일반 임대주택으로 구분이 되며 임대 의무기간에 따라 공공지원과 장기 일반 민간 임대주택으로 분류됩니다.

 

 

임대사업자 등록 시 중요사항 및 혜택

 

1. 소유권 확보 기한 내 주택을 취득하지 못할 경우 임대주택 등록이 말소됩니다.

2. 분양계약은 등록 신청일을 기준으로 분양계약 잔금 지급일 3개월 이내이거나 잔금지급일 이후인 경우에만 등록 가능합니다.

3. 임대사업자 등록 신청시(온라인 신청과 세무서 직접방문 신청 모두 가능) 면세 사업자로 동시 신청 가능합니다.

4. 세제혜택을 제공받기위해 임대사업자 등록과 함께 면세사업자로 등록을 하면 좋습니다.

또한 주의할사항으로는 임대주택은 임대의무기간(10년) 동안 임대를 해야 하며 본인의 사정이 있다 해도 말소신청을 할 수가 없습니다. 등록 임대주택은 등록 이후부터 직전 임대료 대비 5% 이내로 임대료 증액을 제한받으며 사업자가 임의로 임대료 조정은 불가합니다. 세제혜택은 임대기간, 기준시가, 주택유형에 따라 상이하므로 관할 세무서나 시. 군. 구 세무과등에 확인하시면 됩니다. 

양도세 혜택: 임대의무기간을 전부 채우고 말소된 임대주택은 무기한으로 양도소득세 중과 제외대상입니다. 또한 다주택자 종부세 중과세율 개편으로 인해 규제가 많이 완화되었습니다.

장기보유특별공제: 임대주택에 대해 공제율을 50%(8년 임대), 70%(10년 임대)등 면적에 따라 지역에 따라 금액도 차등을 둡니다. 대부분 임대사업자가 등록하는 매입임대주택은 2020년까지 등록한 경우에 한하므로 사실상 2021년부터 폐지되었습니다. 주택시장의 활성화로 가격이 급격히 상승하면서 정부는 임대 사업자 혜택을 폐지한다고 했다가 현재 부동산시장의 거래량 감소로 하락장이 이어지면서 다시 규제를 풀어주었습니다. 이것은 임대시장의 활성화를 위해 2호 이상 매입 시 임대사업자등록을 신청할 수 있도록 규제를 완화해서 다시 시장을 살리려 하는 노력입니다.

종합소득세 감면: 4년 단기임대주택은 30%, 8년과 10년 임대주택은 75%, 전용면적 85㎡ 이하의 주택이고 2개이상 소유하며 4년 이상, 장기는 8년 이상 임대하고 2020년 8월 18일 이후 임대주택을 등록한 경우 10년 이상 임대 시 기준시가 기준으로 수도권은 6억 원 이하, 그 외 지역은 3억 원 이하의 주택에 해당하시 그리고 임대료 5% 제한 준수한 경우에 종합소득세 신고 시 감면을 받을 수 있습니다.  소득세를 감면받은 경우 건축물레 대하여 감가상각의 제규정이 적용되어 양도 시 양도차익이 높아지는 효과가 발생할 수 있습니다.

 

주택임대사업자의 주의사항

 

사업자로 등록을 하면 10년동안은 해당주택을 임대해야 하며 개인적인 사유로 이를 말소, 또는 양도할 수는 없습니다.

또한 직전 임대료 대비 5% 이상 임대료를 증액할 수도 없습니다. 그리고 임차인의 귀책사유가 없는 한 임대차 계약을 해지할 수도 없습니다. 그리고 임대차 계약을 체결 시 반드시 등록된 임대주택이라고 고지해야 하며 다가구 주택인 경우 선순위 보증금액에 대해서도 자세히 설명해야 합니다. 2021년 8월 18일 이후 계약분부터는 보증보험가입이 의무화되었습니다.

위반 시 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처해지니 주택임대 사업자는 반드시 보증보험에 가입해야 합니다.

그리고 오피스텔은 주거용만 주택임대사업자를 등록할 수 있습니다.