내 집 마련은 언제 하면 좋을까요?

부동산 전문가에게 올해 내 집 마련 전략과 매수 추천지역 핵심 변수등에 대해 질문을 했다고 한다. 상반기는 무주택자는 급매를 잡을 타이밍이고 1 주택자는 상급지로 갈아탈 만한 물건이 있으면 그것을 노려보라고 한다. 오늘은 여기에 대해서 이야기를 하겠습니다.

 

주택모습-픽사베이

올 상반기가 내집마련 시기다

 

올 상반기 부동산 시장은 방향이 잡히지 않은 채 그야말로 안갯속이다. 금리인상 기조와 경기침체 우려로 급매가 속출하는 한편 정부는 경착륙을 막기 위한 부동산 규제 완화책을 내놓고 있다. 움추러든 매수심리를 깨우려는 촉진책이 나올 때마다 매수 타이밍을 재는 수요자의 고민은 깊어만 진다. 부동산 전문가들은 '무주택자라면 상반기가 급매를 잡기 좋은 타이밍'이라고 한다. 국민은행 부동산 수석 전문위원인 박원갑 위원은 "고점 대비 가격이 서울은 30%, 수도권은 40%, 이상 빠진 곳에 베이스캠프를 쳐라"라고 했다. 상반기까지 고금리 기조가 이어질 것인 만큼 '헐값 매물'을 주목해야 한다는 것이다. 분양과 경매도 좋은 선택지로 꼽았다. 박 위원은 "분양과 관련해 주변 시세보다 10% 이상 떨어진 매물을 눈여겨봐야 한다"며 아파트 시세가 분양가 밑으로 떨어진 이른바 마피(마이너스 프리미엄)를 사거나 경매를 기다려도 좋다고 했다. 임성환 ABL에듀 부동산 팀장은 "올 하반기 금리인상 속도가 완화되면 집주인이 호가를 올릴 수 있다"며 타이밍상 상반기 급매와 초급매등을 노려보는 게 현명하다고 했다. 경매 시장에 대해선 "경매는 예상치 못한 위험이나 비용이 나올 수 있는데 이를 감수할 필요가 없을 정도로 일반 매매시장에서 급매물 가격이 좋게 나온다고 했다. 김효선 농협은행 부동산 수석전문위원은 "현금지급 능력이 부족하면 청약이나 미분양을 여력이 있으면 입지 좋은 급매 구축 아파트를 노려라"라고 했다. 그는 "청약시장이 얼어붙은 여파로 당첨확률이 전에 비해 늘었다"며 "중도금 대출 규제도 완화됐기에 좋은 매물을 고를 수 있다"라고 했다. 소유자 개인의 사정에 따라 발생한 급매나 가격이 많이 내려간 구축 아파트를 추천했다. 

 

 

가격이 많이 내린 단지

 

현금을 보유한 1주택자라면 상급지로 갈아타기를 노려볼 만하다는 조언도 있다. 1 주택은 올해 적절한 시점에 상급지로 갈아타기를 추천한다. 특례보금자리론을 적극적으로 활용해 거주를 옮기는 것도 고려할 만하다. 특례보금자리론은 소득제한이나 중도상환수수료 없이 9억 원 이하 주택을 대상으로 최대 5억 원까지 빌려주는 정책금융상품이다. 집값 하락기에도 가격 방어력이 높은 유망지역으로는 교통인프라 개선지역, 개발호재가 많은 지역이 좋다. 최근 서울 용산과 성수동일대에 대한 관심이 높아지고 있다. 매매가 10억 미만을 생각하는 실 수요자라면 노원, 도봉, 강북구에서 가격이 많이 내린 단지를 추천한다. 노원구의 재건축 사업들이 마무리되면 하나의 뉴타운으로 거듭날 수 있을 것으로 보인다. 그러나 재건축이 활발한 지역은 상대적으로 집값이 덜 떨어졌기 때문에 대단지. 중소형. 신축 매물에는 투자할 만하다는 생각을 해본다. 2030 세대족이 뛰어들었던 지역의 아파트 가격이 집중적으로 하락한 만큼 기존집을 팔고 저렴하게 나온 단지로 들어가는 방법도 있을 것이다. 

 

금리 정부의 완화정책 등이 최대 변수

 

다주택자 추가 매수에 대해선 의견이 분분하다. 그동안 장기 매입 임대사업자는 아파트가 아닌 경우만 허용했는데 앞으로는 85제곱미터 이하 아파트도 등록을 할 수 있다. 임대사업자로 등록하고 소형 아파트를 구매하는 것도 좋은 방법이라 생각된다. 그리고 다주택자에 대한 대출정책이 완화되고 있지만 여전히 미지수 이기 때문에 자산이나 소득이 많은 사람부터 더 증세할 수밖에 없는 만큼 다주택자에 대한 세제는 큰 변화는 없을 것으로 생각된다. 부동산 전문가들은 상반기 최대 변수로 금리와 규제 완화 속도 등을 꼽았다. 금리, 경기침체, 청약제도 개정이 상반기의 최대 3가지 변수로 꼽았다. 청약제도 개편, 주택 개정사항들이 이뤄지면 3월 이후부터 분양 물량이 풀릴 것이라는 전망이 나오고 있다.